目次
1. 5つのPについて
2. 5つのPから考える具体的な空室対策
3. 家賃を下げると物件の価値が下がる

  

5つのPについて

気が付いてみれば隣近所に同じような物件が立ち並び、退去ばかりで一度空室が出るとなかなか埋まらない、そのような悩みをお抱えではありませんか。クライフではCPM理論に基づいた5つの【P】をもとに、その物件の個性を活かした提案をすることで、オーナーも、また入居者をも幸せにできる賃貸経営を実現します。

  

 5つのPから考える具体的な空室対策

 

20室中18室空きという物件の実例

 Place=立地=学生マンション街、生活環境に問題なし。

Product=商品=スタンダードな間取り、古く未改装、空室点検の不足。

Price=賃料・価格=相場通り。メンテナンス不足からくる割高感あり。

Promote=宣伝・広告=自社でのみ

Patnere=パートナー=管理会社からは家賃を¥5,000下げる提案のみ

  

この物件に分析・提案を行ってみた。

  

 Place=立地=学生マンション街、生活環境に問題なし。=OK

Product=商品=10万円程度の予算でクロスを張替え、梁などにアクセントカラーで別色を。「ネット無料」を取り入れた。

 Price=賃料・価格改装後、思い切って家賃を¥2,000アップした。

Promote=宣伝・広告=しがらみなく全仲介業者にリリース。

Patnere=パートナー=クライフから別の提案を行った。

 ⇓

結果、3ヶ月後には満室になった

 

入居が決まらなければ家賃を下げる。

一見合理的だが、CLIFでは考え方が違う。家賃を下げるのは最終手段。

家賃を下げる前に、他の4つのPを見直すことで問題を解決することもできるのだ。

 

家賃を下げると物件の価値が下がる

 

 上記の例について物件の価値がどのように変化したのか考えてみましょう。 

 20室×¥2,000アップ⇒月額¥40,000アップ

月額¥40,000アップ×12ヶ月⇒年収¥480,000アップ

年収¥480,000アップ÷京都の期待利回り7%

⇒物件の価値は¥6,857,143アップしたことになる

 

他社の提案では?

20室×¥5,000ダウン⇒月額¥100,000ダウン

月額¥100,000ダウン×12ヶ月⇒年収¥1,200,000ダウン

年収¥1,200,000ダウン÷京都の期待利回り7%

⇒物件の価値は¥17,142,857ダウンしたことになる

 

つまり、提案する会社によって、

じつに¥24,000,000もの価値の差がでてくるということだ。

 

 

いかがでしたでしょうか?

今回の計算では京都の期待利回りを使用しましたが、物件によってそれぞれ条件が異なります。

お持ちの不動産の価値について詳しく知りたい方は、クライフへのお問い合わせをお待ちしております。

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