日曜ブログの１４８回目。
もう春ですね。
休みの日は散歩していて気持ちが良いです。
外国人の方が多いな～とか、新しいお店が増えたなあとか、
この不動産はいくらかな～とか思いながら歩いています（職業病です）
で、今日はオシャレなカフェを発見。
コーヒーを一杯飲もうかと思ったものの、カフェラテ一杯７００円。
ぐぬぬ。
まあ、、、
今日の所は、コーヒー飲みたい気分じゃなかったので通り過ぎました。
（別に強がっていません）
それと、何だか最近訳もなく涙が流れてきます。
お金が無いからじゃないです、花粉症になったのかもしれません。
アレルギーは無かったはずなのに。
鼻が詰まって味がしないなら、無駄に食べる必要もないし、
体調管理も出来るし一石二鳥かもしれません。
繁忙期ですからね、体調崩している時間はありません。
入居の繁忙期は３月末までですが、管理の繁忙期はそこから始まります。
空室がある限り繁忙期、空室が埋まっても繁忙期。
結局一年中繁忙期。
（いや繁忙じゃなくて、繁盛と言った方がいいかもしれない）
まあ、想定していない忙しさは自分を削りますけど
想定される忙しさは逆に心地良かったりするものです。
いいじゃないですか。
こんな不景気な中、それだけ出番があるってのは幸せだと思いますよ。
創業した時の電話も鳴らない、誰も来ないって環境を経験したんでね。
知っているんですよ。
暇が一番つらいってね。
あと、これも知っておいて。
嫌われますよ。
「忙しい自慢している人」
仕事が出来ないって自分で言っているようなものです。
わかっているなら準備しなはれ。
さて本題。
「削ってはいけないもの」について
ここ最近の入居申込書に目を通していて思ったことがあります。
メディアが言う華やかな数字ありますね。
初任給アップ、基本給ベースアップ、ボーナス●ヵ月分支給みたいなね。
これらは現場の感覚と結構ギャップがあるなってことを痛感したのです。
今日は珍しく数字で説明しましょう。
（ついてきてくださいね）
例えば、カップルで「家賃12万円」の物件を借りたいとします。
一般的に、生活にゆとりを持てる目安は『手取り収入が家賃の3倍』と言われています。
なので、計算式はこうなります。
家賃12万円 × 12ヶ月 ＝ 年間家賃144万円
年間家賃144万円 × 3倍 ＝ 手取り432万円
ここで注意していただきたいのは、この432万円は税金などを引かれた後の「手取り額」だということです。
（家賃は手取りから支払いますからね）
では、手取りで432万円（約450万円前後）を確保するには、会社からいくら支給されればいいのか。
お金の流れを箇条書きにしてみます。
【年収600万円のリアルなお金の流れ】
会社が払う総人件費：約700万円（額面600万円＋会社負担の社会保険料 約93万円）
総支給額（額面） ：約600万円
引かれる社会保険料：約93万円（個人負担分）
引かれる税金など ：約47万円（所得税・住民税など）
社員のリアルな手取り：約460万円
会社が用意した総人件費が「約700万円」
－社員の口座に振り込まれる手取りが「約460万円」。
＝「約240万円」
240万円 ÷ 700万円 ＝ 約34％
会社が引いているわけじゃないのです。
この時点で既に３割以上が国に吸収されているのです。
さらに、手取り460万円から日々の買い物で「消費税（10％）」を払い、ガソリン税や酒税などの間接税も払うことになり、仮にそれらの税金で年間40万円から50万円ほど払ったとしましょう。
240万円（天引き分）＋ 40万円（消費税など）＝ 280万円。
280万円 ÷ 700万円 ＝ 40％。
ここにその他の社会的な負担が加算されて、
会社が用意したお金の「半分近く（46％前後）」が消えていく。
これがニュースでよく聞く「国民負担率」46％前後ってやつの正体です。
（ついてきてくれていますか？）
1970年代は20％台だったそうです。
羨ましいけど、それだけ今は高齢化が進んでしまったのです。
（僕らの時代の年金もアテにしてはいけません）
さらに、総支給600万円を超えている層は日本全体で見ても約23％。
しかもこれは、50代以上の役職者やベテラン層も含めた数字です。
賃貸市場のターゲットとされる若年層に限れば、20代で約3％。
30代でも約9％しか存在しません。10人中1人にも満たないエリート層の数字なのです。
家賃設定はエリート層でも何とかというレベルで設定されています。
京都において、リアルな年収中央値は310万円〜350万円といったところ。
だから当然、単独では入居審査に通らないケースが増えていて、
「夫婦の合算収入（共働き前提）で審査をお願いします」というケースが激増しています。
離婚率も３割から４割へと増加傾向。
離婚せずとも、もし病気やリストラ、あるいはその他の事情で突然一馬力になった瞬間、
手取りの半分以上が家賃に消えるわけです。厳しいですよね。
そして収益不動産の本当の価値は、最終的に「入居者が無理なく払える家賃」で決まります。
（収益還元法というやつです）
収入が増えない現状で、家賃相場や物件価格だけが高い状態が続けば、
バブルとは言わなくてもどこかで価格調整の局面になるでしょうし
それも要注意。特に地方からね。
だからこそ、
自分の中での今の投資方針は極めてシンプル。
「買いはステイ（やっても慎重に）、売りは今すぐ」
今、節税目的で無理なローンを組んで新築アパートを建てるのはリスクが高いです。
どうしても建てるなら、収益性にこだわることと、自己資金を手厚くするか、総投資額を抑えるべきかと。
（ぜひ、契約前にご相談下さい）
逆に、手放す予定の築古物件などがあるなら、市場から買い手の熱が引く前の「今」は、最後のタイミングに見えます。
あと保有においても、この物価高は「修繕費」に大きな影響があります。
エアコン、LED照明、壁紙、そして現場で汗を流す職人さんの人件費。（もちろん管理会社の人件費も）5年前と比べて、ありとあらゆる支出が1.5倍から2倍に跳ね上がっています。
心ある管理会社は複数業者への相見積もりや施工方法の工夫で、「コストを削る」提案してくれるでしょう。
オーナーの負担を少しでも減らすのは管理会社の使命ですから。
ですが、だからこそ、
あえて言いたいことがあります。
「家賃を維持・向上させるための『必要な投資』までは、
削らないでください」
例えば
「クロスが黄ばんでるけど、今回はそのままで」
「設備のグレードを既存のものより落とそう」
「定期清掃を減らそう、やめよう」
などなど
コストを抑えたい気持ちは痛いほど分かりますが、物件の魅力が落ちるコストカットで上手く行ったケースを見た事がありません。
結果として空室が長引き、家賃を下げ、建物自体の資産価値を落とすことになります。
無駄なコストなのか？
未来の家賃を守るための投資なのか？
その見極めが難しい時代だからこそ、現場で汗を流しているパートナーである我々が必要とされる出番はこれから益々増えるでしょう。
「不景気だから」とか、出来ない理由しか説明できない会社は
すみやかに淘汰され、本物だけが生き残る時代に突入しています。
経営者は危機感を持って、社員が顧客の問題解決を出来る能力を持っているかを見て、
成長出来る環境を提供しないといけません。
まあよく給料が少ないから、人間関係が悪いから退職するなんて話は良く聞く話ですが
なんで給料が少ないか、人間関係が悪くなるかっていう根本として思うことがあります。
「人の役に立っていない仕事をしているから」
管理の仕事は地味だけど、直接ありがとうって言ってもらえる素敵な仕事なのにね。
仕事のやり方を伝えるよりも先に大事なのは、
「仕事の楽しさを伝えること」
研修で座学の知識を詰め込むのもいいけど、
それよりも今最前線で活躍している人、楽しんで仕事している人に面接をさせて、
OJTも一緒にさせることをおすすめします。
現実として「人が人を育てる」というのは教える側の負担もあるし、
そもそも仕事は出来るけど教えるのが苦手な人って割と多いもの。
だから「この仕事をしていたら自然と人が育つ仕組み」を作ろうと思ったのです。
うちでは先輩・後輩という上下関係ではなく、「バディ（相棒）」というフラットな関係性で動いています。
かつての先輩たちもそうやってバディに助けられて育ってきたので、
社歴の長短に関係なく協力し合い、意見を出し合う社風になっています。
人が人を教えるのではなく、仕事が人を育てる。
だから先輩が疲弊することはないのです。
何より仕事の楽しさや熱量って、実際に楽しんでいる人からしか伝染しません。
うちの先輩方も４月からの新入社員にも、それを沢山伝えてくれることでしょう。
さて、長くなりましたが最後に。
オーナーに向けて物件の修繕費の話をしてきましたが、
経営者が一番「削ってはいけないもの」は何か？
それは「社員が人の役に立っていると実感し、ワクワク働ける環境への投資」です。
目先のコストカットや効率化を図って、社員から仕事の楽しさや成長の機会を奪うのは、
物件の必要な投資をカットして家賃と資産価値を下げる悪手と全く同じ。
不景気だ、コスト高だと嘆く前に、未来の利益と信頼を生み出すための「人への投資」だけは、
経営者として絶対に削ってはいけないのです。
自戒をこめて。
今日はこのへんで。
ではでは。
【今週のQ&A】
Q. 「管理の仕事は地味だけど、ありがとうと言ってもらえる素敵な仕事」とのことですが、
新入社員がその楽しさに気づくまでの最初の壁（地味な下積みなど）は、どうやって乗り越えているのでしょうか？
A. そもそも管理で一人前になるまでは、三年以上かかると言われていました。
その過程を自分も経験してきましたが、なるべく早く仕事の楽しさを感じて欲しいから、
「バディ制度」や「チーム制度」を導入しました。
一人前になるまで裏方で下積みだけさせるのではなく、バディと一緒に最前線に立って、
お客様からの「ありがとう」という仕事の楽しさを早く知ることで成長して欲しいのです。
