日曜ブログの１５２回目。
木曜日に久しぶりにギックリ腰を発症してしまいました。
靴下履くのも命懸けのスリルを感じます。
ま、原因はわかっているし、「あそこが痛い、ここが悪い」みたいな話は
年寄り感が出て嫌なのでコツコツ改善していかねば。
でも、こんな時に限って用事が多かったりするのはなぜ？
ほんと悔しい気持ちになりますが
その分、強くなってやろうとも思う今日この頃です。
さて本題。
「安い管理で失敗する理由」について
不動産業界もいよいよ混沌としてきました。
エアコンの2027年問題も前倒しで既存エアコンの値上がりが始まり、塗料も5月以降の在庫がない。
住宅設備メーカーのユニットバス、キッチン、トイレも受注制限や出荷停止、
壁紙も7月から値上がりが発表されています。
街のテナントを見ていても「あの店潰れた」というのが増えていますし、
工務店や設備業者さんからは「5月以降の在庫が確保出来ないので、仕事を受けても完成出来ないかもしれない」
「倒産企業が増え、受注は増えても仕入れ単価は上がるので、どこまで経営が耐えられるかわからない」という悲鳴も聞こえています。
取引金融機関からも、今月になってから条件変更の依頼が一気に増えたと聞きました。
国からの補助金もおそらく間に合わないし、コロナの時のようなゼロゼロ融資もない。
金融機関自体が回収の見通しが厳しい案件も増えて、サービサー（債権回収業者）の出番が増えているらしいです。
うーむ、これはどう考えても不景気です。
そこで一口に不動産業種といっても色々な業態がありますが、
私のイメージをざっくりまとめてみました。
① 建築・売買 ＝ 好景気時：⭕️ 不景気時：❌ 参入障壁：低
② 賃貸・仲介 ＝ 好景気時：△ 不景気時：△ 参入障壁：低
③ 不動産管理 ＝ 好景気時：△ 不景気時：⭕️ 参入障壁：高
今の情勢においては、間違いなく「不動産管理」が鍵になってきます。
だからこそ、うちに管理依頼の問い合わせが例年の倍ぐらい来ているのと、
個別企業名をあげて「会社を売ってくれ」という連絡が増えているのも合点がいきます。
「じゃあ、みんな管理業に移行したら？」となるでしょうが、
そう簡単には行きません。
上のまとめに書いたように、管理は参入障壁が高いからです。
独立して管理業で成功する人が少ないのもその証拠。
その理由もざっくりまとめてみましょう。
① 社長の多くはトップ営業マン出身で、管理業務を経験していない、または浅い
② エース人材を管理部門に入れていない
③ 他の営業より給与が低い
④ そもそも仕組み作りに途方もない時間がかかる
次に、「管理を変えたい」と弊社にご依頼頂いているオーナーから話を聞くと、
信頼出来なくなる管理会社の特徴は以下の通り。
① 対応が遅い
② 予防提案がない
③ 家賃が上がる提案がない
④ 経費を下げる提案がない
⑤ 属人的で引き継がれない
⑥ 現場を見ていない
ずばり、これらが起きる原因は、担当者の「やる気」ではありません。
安請け合いした結果、会社が利益を出せず、社員を正当に「評価（還元）していない」からです。
「楽しく仕事して欲しい」とはどの経営者も望むでしょうけど、考えてみてください。
自分の仕事がちゃんと評価されなかったら、どんな仕事も楽しくなくなるし、
サービスの質も落ちるに決まっているのです。
そして、それはある意味、物件オーナーの責任もあります。
管理会社の価値を「サービスや結果」で比べることなく、
「管理料が安いかどうか」だけで比べていては、
いつまでたっても安心して任せられる状況にはなりません。
そもそも、２０年も管理料平均は５％で値上がりしていないのです。
ゼロ円管理、競合の半値で管理しますなんて会社もありますが、
私の頭では理解出来ません。
ファミレスに行ってミシュランレベルのサービスを求める人はいないと思いますが、
管理料の高い、安いだけで会社を比べるのは、それに近しい行動に見えます。
出来るだけ経費は下げる必要がありますが、
必要な投資までも削れば満足度が下がるのは必然。
実際、安請け合いする管理会社なので、安い賃金で働く人が担当者になり、
その担当者が最高のサービスを提供してくれるなんて事はほぼ無いわけで
結果として、先ほどの①〜⑥の不満を抱えることになります。
ここで出費（管理料）は少し増えても、投資として十分に成立するケースを数多く実現してきた
自負があるので、実例を一つ紹介します。
20室中16室空室、家賃4.0万円の物件を持つオーナーがいました。
◼️ 現在の管理会社の提案（年間管理料 27.7万円）
「家賃を3.5万に下げれば満室に出来る」
16室 × 3.5万 × 12カ月 ＝ 672万円
◼️ 弊社の提案（年間管理料 52.8万円）
「募集方法の工夫で4.0万のまま満室に出来る」
16室 × 4.0万 × 12カ月 ＝ 768万円
結果、弊社に任せていただき3か月で満室になりました。
家賃収入で比較すると、年間の差額は【プラス96万円】です。
前管理会社の管理料は確かに約25万円安いですが、
年間の差額で見ると、オーナーは実質【プラス71万円】になっています。
さらに、物件自体の資産価値を比較しましょう。
（※市場の利回りを7%と仮定）
◼️ 前管理会社の家賃設定の場合の物件価値： 1億2,000万円
◼️ 弊社の家賃設定の場合の物件価値： 1億3,714万円
売買価格にして【1,714万円】も差が出ます。
年間71万円のプラスと、1,714万円の物件価値の向上を捨ててまで、
目先の「安い管理料」にこだわる理由はありますか？
とはいえ、とにもかくにもコストにこだわりたいので、自分ですべての責任を負って自主管理するしかないというオーナーもいるとは思いますし、それは別に否定しません。
でも、私がオーナーなら、自分自身で管理の手間を抱え込む労力（自主管理）の価値が管理料約５３万だと考えたら、自分の労力はまた違うものに費やそうと思うのです。
たった数％の管理料の違いでこれだけのリターンが出せる会社があるなら、
そこに任せる決断をしようとするでしょう。
いや、わかります。
そもそも、こんな計算も分析もできない、何が正解かわからない会社や担当者がいまだに多いのは事実。
だからこそ「どこの管理会社も同じで信頼出来ない」って嘆く人が増えていることも。
でも少ないけれど、全部が全部そうではないのも事実です。
そして次に管理会社として、葛藤もあります。
どこまで行っても管理会社は他の業種と違って「ドカンとやって、ドカンと儲かる」わけではないのです。
必要なのは「我慢強さ」と「誠実さ」
頭の中で１００万回唱えたフレーズがあります。
「コツコツが勝つコツ」
問い合わせが多いからって管理物件をどんどん増やせばいいかっていうと
それは違い、あくまで社員の成長やチームワークの醸成が先行していないといけないのです。
成長なく仕事を増やすのは膨張
膨張した結果、疲弊し、壊れていった社員も組織も数多くみてきました。
このクオリティを維持することや成長を考えるとお受けすることは出来ないと決断する勇気が必要な時もあります。
人手不足になったらもう遅いのです。
だからうちでは社員を成長期間も含めて先行投資で採用するのは勿論のこと、
飛び込み営業は一切せず、ご紹介か、事前面談をした方のみに絞らせていただいているわけです。
（めちゃくちゃ歯痒いのですが）
まあこればっかりは背伸びしたって仕方がない。
（ヨソはヨソ、ウチはウチです）
根幹としてあるシンプルな思いはこれに尽きます。
弊社のサービスを通してお客様を幸せにして、
お客様を幸せに出来る社員を経営者が幸せにする
どんなに不景気でも、自分の目の前の人にはしっかり光を当てられるようにしていきたいなと、
混沌の中で改めて思いました。
経営が難しい時代。
そうかもしれん。
でも、難しいことをシンプルにするのが経営者の腕。
だからこう思うのです。
「出番だな。」
過去を悔やんだり、将来に怯えているのは時間の無駄。
最悪のシナリオを想定して準備する事。
ポジティブかつコツコツやっていくだけ。
今を思いっきり楽しむために
今日はこのへんで。
ではでは。
【今週のQ&A】
Q. 「今の管理会社は手数料が安いのですが、大きなトラブルもないため特に不満はありません。それでも見直すべきでしょうか？」
A. 「不満がない」ことと「資産価値の最大化」は全くの別物です。
大きなトラブルがないのは、管理としての「最低限のスタートライン」。
本来のプロの管理とは、本文で書いたように「家賃を上げる方法」や「経費を下げる方法」を自ら考え、資産価値を上げる提案をしてくれる存在です。
安い手数料で「ただ現状維持をしているだけ」で毎年数百万円の機会損失を出している可能性もあります。
もし一度確認したいという事であれば、プッシュ営業はしませんのでお気軽にお問合せください。
