賃貸経営は満室だったらOK？

最近、ありがたいことに新たに管理のご相談を頂く事が増えております。

てっきり空室が多いのかと思いきや、
「部屋自体は今のところ満室です。」
とお返事頂く事も珍しくありません。

ただ、それでも
「今の運営方法で本当に大丈夫なのか」
「今後も安定した賃貸経営ができるのか」
と、不安を感じられているオーナー様が増えているように感じます。

では、賃貸経営は満室だったらOKなのか？
結論から言うと、答えはNOです。

今回はその理由と、賃貸経営で大切な考え方について少しご紹介させて頂きます。

賃貸経営に必要な数字と考え方

「満室だから問題ない」
賃貸経営では、そのように考えられることも少なくありません。

もちろん空室が少ないことは大切です。

しかし、満室であっても、“利益がしっかり残っているか”は別の話です。

例えば、

• 家賃設定が相場より低い
• 修繕費が多くかかっている
• 入退去が多く原状回復費が増えている
• 運営コストが適正ではない

など、満室でも収益性に課題を抱えているケースは少なくありません。

「家賃収入＝利益」ではありません

賃貸経営では、家賃収入からさまざまな経費が発生します。

• 管理委託費
• 共用部の電気代、水道代
• 清掃費
• 修繕費
• 固定資産税
• 原状回復費
• 募集広告費用

つまり、重要なのは
「いくら入ってきたか」ではなく、

「最終的にいくら残るのか」

という視点です。

本当に見るべき数字は「NOI」

そこで重要になるのが、「NOI（Net Operating Income）」という考え方です。

NOIとは、家賃収入から運営に必要な経費を差し引いた“実際の利益に近い収益”のことです。

表面利回りだけでは見えない、

• 収益性
• コストバランス
• 運営上の問題点

を把握するための重要な指標です。

収入と経費を“見える化”することが大切です

賃貸経営では、

• 本当に利益が残っているのか
• どこにコストがかかっているのか
• 改善できる部分はあるのか

を分析することが非常に重要です。

実際に数字を整理してみると、

「満室だけど利益率が低い物件」
「空室はあるが利益がしっかり残る物件」

というケースも珍しくありません。

つまり、満室かどうかだけでは、良い賃貸経営かは判断できないのです。

賃貸経営は“管理”で収益が変わります

賃貸経営では、

• 適正賃料の設定
• 空室期間の短縮
• 長期入居につながる管理
• 修繕コストの最適化
• 適切な再投資

など、日々の運営によって収益性が大きく変わります。

そのため、今後管理会社を選ぶ際も、

「満室にする」だけではなく、

“収入と経費を分析し、収益改善まで提案してくれるか”

という視点が大切です。

クライフの考え方

クライフでは、空室対策だけではなく
「その物件がしっかり利益を生み出せているか」
という視点を大切にしています。

一番リスクを取っているオーナー様に適切な利益が
確保されてこそ、健全な賃貸経営が実現し
結果として入居者の方にも良好な住環境を提供できると考えているからです。

目先の数字だけではなく、
5年後、10年後も見据えながら、
オーナー様の大切な資産を一緒に守り、育てていける存在でありたいと思っています。

所有物件の収益性や、今後の運営について不安やお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。