京都市南区の賃貸管理は
クライフへ

対策事例① ポイントを押さえたリフォームで満室に

ご相談内容 他社管理の20室中18室空きの物件についてのご相談でした。当時の管理会社からは家賃の値下げしか提案がなく、オーナーは困っていらっしゃいました。クライフではこの状況を5Pを用いて分析・改善提案いたしました。 ５P分析結果 PLACE(立地)学生マンション街、生活環境に問題なしPRODUCT(商品)一般的な間取り／古く未改装／空室点検不足  ① 10万円程度の予算でリフォーム（クロス張替・差をはっきり見せるカラートーン） ② インターネット無料サービスの導入  ③ 家具を置いてモデルルーム化  PRICE(賃料・価格)相場通り／メンテナンス不足からくる割高感▷改装後は家賃を2千円アップPROMOTE(宣伝・広告)管理会社は自社でのみ客付け  ▷ クライフはしがらみなく全仲介業者へ公開PARTNER(パートナー)管理会社からは家賃を5千円下げる提案のみ▷ クライフからは上記の提案を行う 対策結果 施工から3ヶ月後に満室に！ 具体的なターゲット（年齢・性別・職業等）を絞って企画することで、より空室期間を短縮できます。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

対策事例② 清掃・メンテナンスだけで満室に対策事例

ご相談内容 他社管理の15室中7室空きの物件についてご相談。こちらも当時の管理会社からは家賃の値下げしか提案がなく、困っていらっしゃいました。 ５P分析結果 PLACE(立地)閑静な住宅街、最寄駅までは徒歩17分  PRODUCT(商品)共用部・専有部ともに清掃・メンテナンス不足① 共用部の清掃・整理・整備（エントランス・廊下・駐輪場・ゴミ置き場）  ② 部屋の清掃・メンテナンス  ③ 定期的なチラシの配布と空室管理 PRICE(賃料・価格)相場通り／メンテナンス不足からくる割高感 ▷家賃を下げることなく成約へPROMOTE(宣伝・広告)提案のないまま情報公開のみ  ▷ クライフは全仲介業者へ公開し、近隣業者へ訪問営業 PARTNER(パートナー)管理会社からは家賃を下げる提案のみ▷ クライフからは上記の提案を行う 対策結果 管理替えから3ヶ月後に満室に！   現場管理を高いクオリティで行い、物件の魅力を最大限に引き出します。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

事例③ 市場のニーズに合わせた1LDKで資産価値向上  

ご相談内容 最近すぐに埋まらなくなってきた物件をお持ちのオーナー。  周りには同時期に建てた大手ハウスメーカーの競合物件が多く、今後生き残っていく為にどうすべきかお悩みでした。 ご提案 2DK → 1LDK へリノベーション。 先にリノベーションによって上げられる家賃を分析し、予算と合わせてのご提案。 賃料2万円アップ。工事費は利回り10％の240万円までで行い、費用の掛けすぎを防ぎ、資産価値向上。  収益力は相場より上がり、空室率の改善にも繋がりました。   収益力が相場より上がり資産価値向上！   徹底した市場調査と分析を行い、  最適なプランニングをご提案 当社では、徹底した市場調査に基づき、そのエリアで最も競争力のある間取り・設備・賃料帯を設定。さらに、想定家賃と目標利回りから逆算して適正な投資額を導き出すことで過剰な設備投資や資金のムダを抑え、安定した高収益を見込める賃貸経営を実現します。 一般的な建築会社の進め方  業者選定 企画立案｜この土地の広さで一番建築費のかかるプランを 投資額の決定｜これだけ借金してもらおう 家賃の決定｜これだけの家賃をとらないとまわらない 工事開始・募集｜なんとか満室にしろ  投資額が大きくなってしまい相場より高い家賃設定になることがあります。この場合、結局満室にできたものの、収益性には苦戦し、経営が破綻することが考えられます。 クライフの進め方   市場調査｜この立地ではこんなプランが良い 企画立案・家賃の決定｜このプランだとこれだけの家賃がとれる 投資額の決定｜これだけの利回りが欲しい（例：利回り10％）  例）月額賃料60万円×12ヶ月＝年額賃料720万円720万円 ÷ 希望利回り10％ ＝ 投資金額7,200万円 業者選定｜建築に投資できる金額は決まっている 工事開始・募集｜市場調査でニーズが見えていたので、契約も順調に進む 家賃と利回りのバランスにほぼ近ければ、余計な工事費用をかけずに満室となるので、その後の賃貸経営が安定します。また市場調査によるニーズの把握もできているので募集もしやすくなります。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

事例④ 将来の相続を見据え、資産形成  

ご相談内容   遊休地をお持ちのオーナー。  3名のお子様への相続を見据えた資産形成を念頭におき、資産形成についてご相談をいただきました。 ご提案 土地を分筆し、戸建て賃貸住宅3棟の建設をご提案。相続税対策で単に建てるだけでなく、相続発生後の分割・納税・収益性など複数の課題解決を兼ね備える物件となりました。  物件名「クライフワン」には、「1戸1戸同じではない価値を創造する」という思いを込めています。 オーナーの声 将来の相続を見据えての対策として遊休地をどう活用するか悩んでいました。 そんな時に相続税対策だけでなく、相続発生後の分割や納税対策、その後の保有継続していく上での収益力の高さも兼ね備えた提案をしていただき、とても感謝しています。   クライフのコンサルティング 十人十色の最善策を実現   賃貸経営・資産運用・相続はお一人おひとり、正解が変わります。  各種月次報告とともにコンサルティングを行い、オーナーにとっての最善策を実現します。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

高い入居率を維持するためには

3月までの引っ越しシーズンのピークが過ぎると、物件探しをする人の数が落ち着いてきます。さらに賃貸市場は人口減少や供給過多など様々な要因により競争激化も進んでおり、残念ながら一旦空いたらなかなか入居者が決まらない物件が年々増加しております。 高い入居率を維持するためには、物件の魅力を高める工夫が必要です。魅力を高める工夫は例えば、「システムキッチン」「宅配BOX」など設備投資が話題になることが多い(それも大事です)のですが、私がおすすめしたいのは「デザイン」の力。「人気の設備は整っているのになぜか入居が決まらない、、、」とお悩みの場合は、特に見直しをおすすめしたいです。 今回は、デザイン面でお部屋をチェックするポイントの一例をご紹介いたします。 ■室内のチェックポイント 特に若年層を中心に、「おしゃれな空間」や「自分らしい暮らし」を求める人が増えており、シンプルでもデザインの工夫があるお部屋が選ばれる傾向にあります。 例えば、次のようなポイントを意識するだけで、室内の魅力が格段にアップします。 •床材：廊下やトイレ、居室などの床が昔風の印象のものや色味が暗めのものになっていませんか？明るめの木目調に変えるだけで、高級感がアップします。 •アクセントクロスの活用：白い壁だけではなく、一面だけ淡いグレーやベージュのクロスにするだけで、おしゃれな空間を演出できます。少しの範囲にしておくのがポイントです！ •照明の工夫：温かみのある照明を取り入れることで、モデルルームのような居心地の良い雰囲気を作ることができます。 デザインを工夫することで、入居が決まりやすいだけでなく、入居者が愛着を持って長く住み続ける傾向があります。長期的な空室対策の一環として、お困りの場合は、是非、PMクルーにご相談頂けましたら幸いです。

春の繁忙期に備える！効果的な4つの空室対策

賃貸経営において空室の長期化は大きな損失につながります。たとえ人気エリアの物件でも、魅力が十分に伝わらなければ入居者の選択肢から外れてしまいます。春の繁忙期は、進学・就職・転勤といった一年で最も動きが活発になる時期で、このタイミングに向けた準備が満室経営の鍵となります。ここでは、特に効果が出やすい4つの空室対策をご紹介します。 ①ターゲットを明確にする まず重要なのは、「誰に住んでほしいのか」をはっきりさせることです。単身者・学生・ファミリー・高齢者・外国籍の方など、ターゲットに合わせて伝えるべき魅力は変わります。特に近年は外国人入居者の需要が伸びており、受け入れ体制を整えることも空室対策として有効です。 ②写真と募集文を見直す ネット掲載では写真と説明文が第一印象を左右します。明るく広く見える写真を撮影し、「日当たり良好」「収納たっぷり」など最大限に魅力を伝えましょう。弊社では、照明器具やレースカーテンを設置するなど、内見時に好印象を与える工夫を行っています。 ③小規模リフォーム・設備投資を検討 古さを感じる内装や設備も、ちょっとした改善で印象が大きく変わります。水回りを綺麗にしたり、アクセントクロスや無料Wi-Fiを導入など、費用対効果の高い改修が人気です。その他、意外と効果が大きいのが「スイッチプレートやコンセントの交換」。数千円の投資で、古さを感じさせる部分を一気にリフレッシュできるため、印象アップにつながります。 ④募集条件の柔軟化 初期費用を抑えられる条件は入居者に選ばれやすく、競合が多いエリアでは特に有効です。敷金礼金ゼロ、フリーレント、入居時期の相談など、状況に応じた柔軟な設定を検討しましょう。 こうした対策をオーナー様が個々で行うのは、時間的にも労力的にも大きな負担になります。だからこそ、管理会社との連携と情報共有が不可欠です。 私達は市場の動向をいち早くキャッチし、お預かりしているお部屋が一日でも早く決まるよう日々尽力しています。これから迎える春の繁忙期に向けて、オーナー様と力を合わせ、満室経営を目指してまいります。

対策事例① ポイントを押さえたリフォームで満室に

ご相談内容 他社管理の20室中18室空きの物件についてのご相談でした。当時の管理会社からは家賃の値下げしか提案がなく、オーナーは困っていらっしゃいました。クライフではこの状況を5Pを用いて分析・改善提案いたしました。 ５P分析結果 PLACE(立地)学生マンション街、生活環境に問題なしPRODUCT(商品)一般的な間取り／古く未改装／空室点検不足  ① 10万円程度の予算でリフォーム（クロス張替・差をはっきり見せるカラートーン） ② インターネット無料サービスの導入  ③ 家具を置いてモデルルーム化  PRICE(賃料・価格)相場通り／メンテナンス不足からくる割高感▷改装後は家賃を2千円アップPROMOTE(宣伝・広告)管理会社は自社でのみ客付け  ▷ クライフはしがらみなく全仲介業者へ公開PARTNER(パートナー)管理会社からは家賃を5千円下げる提案のみ▷ クライフからは上記の提案を行う 対策結果 施工から3ヶ月後に満室に！ 具体的なターゲット（年齢・性別・職業等）を絞って企画することで、より空室期間を短縮できます。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

対策事例② 清掃・メンテナンスだけで満室に対策事例

ご相談内容 他社管理の15室中7室空きの物件についてご相談。こちらも当時の管理会社からは家賃の値下げしか提案がなく、困っていらっしゃいました。 ５P分析結果 PLACE(立地)閑静な住宅街、最寄駅までは徒歩17分  PRODUCT(商品)共用部・専有部ともに清掃・メンテナンス不足① 共用部の清掃・整理・整備（エントランス・廊下・駐輪場・ゴミ置き場）  ② 部屋の清掃・メンテナンス  ③ 定期的なチラシの配布と空室管理 PRICE(賃料・価格)相場通り／メンテナンス不足からくる割高感 ▷家賃を下げることなく成約へPROMOTE(宣伝・広告)提案のないまま情報公開のみ  ▷ クライフは全仲介業者へ公開し、近隣業者へ訪問営業 PARTNER(パートナー)管理会社からは家賃を下げる提案のみ▷ クライフからは上記の提案を行う 対策結果 管理替えから3ヶ月後に満室に！   現場管理を高いクオリティで行い、物件の魅力を最大限に引き出します。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

空室が長引くと

空室が長引くと、つい「ポータル掲載の強化を…」「リフォームの提案を…」と、対策を“紙面”や“数字”で考えがちになります。でも、本当に必要なのは、まず現場に足を運ぶことだと。 玄関のドアを開けた瞬間に感じる、ちょっとこもった空気。数日間閉め切っただけでも、湿気やニオイは思った以上に蓄積されています。まずは窓を開けて、空気の入れ替えをする。それだけでも空間の印象は大きく変わります。 次にチェックするのは、封水の確認。キッチン、洗面、浴室など、水回りは特に注意です。長期間使用されていないと、排水トラップの水が蒸発して、ニオイが上がってくることがあります。少量の水を足すだけで、あの“なんとも言えない臭い”はしっかり防げます。 そして、掃除。これはただの清掃作業ではなく、「このお部屋に次の入居者を迎えたい」という想いを込める、大事な“整え”の時間です。髪の毛1本、埃ひとつでも、案内時の印象は大きく変わります。「ここ、ちゃんと手入れされてるな」って伝わることが、信頼にもつながるんです。 空室は、放っておけばどんどん“空室らしさ”が増していきます。でも、人が手を入れれば入れるほど、“住まい”の空気が戻ってくる。その空気感が、内見に来たお客様の背中を押してくれるんだと、信じています。 私は前職で埃のかたまりが一つあれば、それだけで邪気が生まれ、売上が落ちると叩き込まれました。笑 テクニックや分析も大事。でもまずは、「この部屋、今どんな顔してるかな？」って現地に行って、空気を吸って、整えてあげること。そこから空室対策は始まるんじゃないでしょうか。

冬に備える設備点検のチェックリスト

秋が深まり、朝晩の冷え込みが感じられる季節となりました。これからの時期は、冬に向けて設備の点検を行う大切なタイミングです。 寒さが本格化する前に準備を整えることで、給湯器の故障や水道管の凍結、結露、換気不良といった冬季特有のトラブルを未然に防ぐことができます。入居者様にとって安心で快適な暮らしを提供するためには、こうした事前対応が欠かせません。 特に給湯器の不具合は冬場に集中しやすく、修理依頼が重なると対応までに時間を要するケースもあります。また、排水溝や雨樋の詰まり、結露によるカビの発生なども入居者様からのお問い合わせにつながりやすい項目です。弊社では、これらの季節性トラブルを防ぐため、共用部や設備の点検を順次実施し、必要に応じて補修や改善のご提案を行っております。 点検内容は、照明やドアクローザーの動作確認、給湯器・エアコン室外機の状態確認、排水設備や屋上防水のチェックなど多岐にわたります。特に築年数の経過した建物では、設備の劣化が進行している場合も多く、早めの対応が安心です。定期的な点検を行うことで、入居者様の満足度向上はもちろん、オーナー様の資産を守り、将来的な修繕コストの削減にもつながります。 冬の訪れに備えた設備管理は、賃貸経営の安定に直結する重要な取り組みです。 弊社では今後も、オーナー様の大切な資産をお守りするため、建物の状況に合わせた最適な管理・点検を実施してまいります。 気になる点やご相談がございましたら、お気軽にご相談ください。

事例④ 将来の相続を見据え、資産形成  

ご相談内容   遊休地をお持ちのオーナー。  3名のお子様への相続を見据えた資産形成を念頭におき、資産形成についてご相談をいただきました。 ご提案 土地を分筆し、戸建て賃貸住宅3棟の建設をご提案。相続税対策で単に建てるだけでなく、相続発生後の分割・納税・収益性など複数の課題解決を兼ね備える物件となりました。  物件名「クライフワン」には、「1戸1戸同じではない価値を創造する」という思いを込めています。 オーナーの声 将来の相続を見据えての対策として遊休地をどう活用するか悩んでいました。 そんな時に相続税対策だけでなく、相続発生後の分割や納税対策、その後の保有継続していく上での収益力の高さも兼ね備えた提案をしていただき、とても感謝しています。   クライフのコンサルティング 十人十色の最善策を実現   賃貸経営・資産運用・相続はお一人おひとり、正解が変わります。  各種月次報告とともにコンサルティングを行い、オーナーにとっての最善策を実現します。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら

長期入居につながる管理とは

賃貸経営において「長期入居」は安定収益を実現するうえで欠かせない要素です。 新規募集に力を入れることも重要ですが、入居後にいかに満足して住み続けてもらえるかが、結果として空室期間の短縮や収益の安定につながります。その鍵を握るのが、日々の管理品質です。 まず大切なのは、迅速で丁寧な対応です。設備の不具合や生活上の不安に対して、初動を早く、誠実に対応することで入居者の信頼は大きく高まります。対応の遅れや曖昧な説明は不満につながりやすく、小さな問題でも放置しない姿勢が重要です。「困ったときにすぐ相談できる」という安心感こそが、住み続ける理由になります。 次に、共用部の管理状態です。エントランスや廊下、ゴミ置き場の清潔さは、物件全体の印象を左右します。日常的な清掃や巡回点検を徹底することで、建物の印象は大きく変わります。整った環境は入居者の満足度を高めるだけでなく、内覧時の評価向上にもつながります。 さらに重要なのが、予防的な管理です。定期点検や計画的な修繕を実施することで、大きなトラブルや突発的な出費を防ぐことができます。結果として建物の資産価値を維持し、オーナー様にとっても安定した経営基盤を築くことにつながります。 長期入居は偶然ではなく、日々の積み重ねによって生まれる成果です。入居者満足と資産価値の維持を両立させる管理こそが、これからの賃貸経営に求められる重要な視点と言えるでしょう。

賃貸住宅における設備ニーズの最新動向

近年、賃貸住宅における設備ニーズは、入居者のライフスタイルの変化とともに大きく変わりつつあります。中でも注目されるのが「宅配ボックス」の需要の高まりです。各種調査においても、人気設備の第1位に挙げられており、その背景には単身世帯の増加や日中不在の多さ、さらにはネットショッピングの利用拡大があると指摘されています。 特に共働き世帯や単身の社会人にとって、再配達の手間を軽減できる点は大きな魅力であり、物件選びの重要な判断材料となっています。入居後の生活利便性を左右する設備として、宅配ボックスの有無が成約に影響を与えるケースも少なくありません。 また、防犯意識の高まりを背景に、モニター付きインターホンの需要も依然として高水準を維持しています。安心・安全と利便性の両立が求められる中で、設備の充実度は物件の競争力を左右する重要な要素となっています。さらに、インターネット無料設備についても、固定費削減や手続きの簡略化といった観点から評価が高く、在宅勤務の普及と相まって、その重要性は一層増しています。 このように、住まいに求められる価値は単なる居住空間にとどまらず、日々の生活を支えるインフラとしての側面を強めています。今後の賃貸経営においては、こうしたニーズを的確に捉えた設備投資が、空室対策や資産価値の維持・向上に直結すると考えられます。 今後もこうした入居者ニーズの変化を的確に捉えながら、オーナー様の資産価値の維持・向上に資する情報提供とご提案を継続してまいります。

大規模修繕工事

外壁や屋根の大規模修繕工事を行うことになったきっかけは、管理オーナーからの『修繕見積を取ったんだけど高くて、クライフで出来ない？』の一言でした。それから数十棟と多くの修繕工事を行わせてもらいました。 あまり知られていないのですが建築会社でもハウスメーカーでも無く、管理会社である弊社に、修繕工事をご依頼頂くことには明確なメリットがありますので、紹介させて下さい！ 【メリット①.相見積もり＆直接発注で、余計なコストをカット】 必ず複数業者での相見積もりを行い、値段、工事内容、期間、質などを比較し最善の修繕提案をさせて頂きます。また直接依頼することで、余計な取引業者を挟まず費用の削減が可能になります。実績としてメーカー見積と比較した際に、20～30％工事費を削減出来ています。 【メリット②.高い品質のものを使用し、保証もしっかりと！】 メーカー同等の高い品質のものを使用し、修繕箇所に応じた最適な施工を行っています。また、保証内容においても品質保証・防水施工保証等、メーカー及び施工保証も行い、施工完了後のアフターフォローもきっちり行います。 【メリット③.入居者や近隣住民とのトラブルのないスムーズな施工】 建物を熟知した管理会社が担当する事で入居者や近隣住民とのトラブルが起きないように施工をすすめられます。また、施工会社と連携を取り、事前説明や近隣挨拶などを行い、スピーディに対応できる体制を整えています。無事に施工が完了するまで責任をもって対応します。 大規模修繕は入居者の方にも喜んでもらえ、賃料収入が安定し、建物の価値を維持することが出来るという大きなメリットとともに大きな金額がかかるのがネックになります。 『品質は保ったうえで無駄なコストを削減』 これをテーマに弊社ではコストを抑えた効果的な提案をさせて頂きますので 外壁修繕を検討中の方、今から準備しておきたい方など居られましたら、是非弊社までお問い合わせ下さい。

事例④ 将来の相続を見据え、資産形成  

ご相談内容   遊休地をお持ちのオーナー。  3名のお子様への相続を見据えた資産形成を念頭におき、資産形成についてご相談をいただきました。 ご提案 土地を分筆し、戸建て賃貸住宅3棟の建設をご提案。相続税対策で単に建てるだけでなく、相続発生後の分割・納税・収益性など複数の課題解決を兼ね備える物件となりました。  物件名「クライフワン」には、「1戸1戸同じではない価値を創造する」という思いを込めています。 オーナーの声 将来の相続を見据えての対策として遊休地をどう活用するか悩んでいました。 そんな時に相続税対策だけでなく、相続発生後の分割や納税対策、その後の保有継続していく上での収益力の高さも兼ね備えた提案をしていただき、とても感謝しています。   クライフのコンサルティング 十人十色の最善策を実現   賃貸経営・資産運用・相続はお一人おひとり、正解が変わります。  各種月次報告とともにコンサルティングを行い、オーナーにとっての最善策を実現します。 不動産経営は私たちにお任せください クライフのスタッフがチームであなたの不動産経営を支えます。物件の収益改善から相続・建築・売却まで、どんなテーマでもワンストップで支援できるのがクライフの強みです。安心して長くお付き合いいただけるよう、しっかりと寄り添い、丁寧に対応できる存在でありたいと考えています。 TEL：075-382-1910 お問い合わせはこちら